Verborgen gebrek

Wat zijn verborgen gebreken?

Als je een woning aankoopt, dan koop je de woning in de staat waarin het op dat moment zich bevind. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare bouwgebreken, verborgen gebreken, achterstallig onderhoud. Daarom is het van belang om de bouwkundige staat voor de koop van de woning goed in kaart te brengen. Jij als koper dient te voldoen aan je onderzoeksplicht. De verkoper heeft een mededelingsplicht: hij moet het jou vertellen of er bouwgebreken of verborgen gebreken aanwezig zijn. Vaak spiegelen verkopers de woning mooier voor dan dat hij daadwerkelijk is, en blijken er toch verborgen gebreken te zijn die tijdens de verkoop van de woning wel aanwezig waren. Soms verbloemd een verkoper de verborgen gebreken of andere bouwgebreken, maar vaak weet een koper niet af van het verborgen gebrek.  

In principe komen vanaf de eigendomsoverdracht eventuele (verborgen) gebreken voor rekening van jouw als koper. Toch zijn er situaties waarin de verkoper aansprakelijk kan worden gesteld:

• Bij een ernstig bouwgebrek of verborgen gebrek. Dit is een gebrek dat zo ernstig is dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat.
• Bij een verborgen gebrek of bouwkundig gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld.

Heb je een huis gekocht en merk je na overdracht dat er verborgen gebreken zijn aan jouw nieuwe woning? Dan is het zaak om te bewijzen dat de verkoper had kunnen weten dat. Ofwel heeft de verkoper niet voldaan aan zijn of haar mededelingsplicht. Zit je na koop helaas met een verborgen gebrek of bouwgebrek  waarvan de vorige eigenaar zegt dat hij er niets van af wist. Dan zijn de volgende stappen mogelijk;

1. Bent u rechtsbijstand verzekerd? Meldt u zaak bij uw rechtsbijstand verzekeraar en vraag om een dossiernummer;
2. Ja, rechtsbijstand verzekerd. Wie eist die bewijst. U als koper dient dan een verborgen gebreken onderzoek te starten met hoor en wederhoor. Een onafhankelijk register bouwkundig inspecteur brengt dan uw verborgen gebreken en herstelkosten door derden in kaart. 
3. Zijn de verborgen gebreken aannemelijk te maken ofwel men heeft bewijslast dat de verkoper verzaakt heeft in zijn of haar mededelingsplicht, dan kan de rechtsbijstand de verkoper onderbouwd aansprakelijk stellen op basis van mogelijk non-conformiteit.
4. Geen rechtsbijstand verzekeraar. Schakel eerst een onafhankelijk register bouwkundig inspecteur in voordat u een advocaat of jurist in de hand neemt. Deze voert een verborgen gebreken onderzoek uit. Dan wordt onderzocht of uw verborgen gebreken aannemelijk te maken zijn in het kader van had de verkoper kunnen weten dat. Is het antwoord ja, schakel dan een jurist of advocaat in.

Koper heeft onderzoeksplicht

Jij als koper van een woning dien je te voldoen aan je onderzoeksverplichting. Je ben verplicht om vóór de koop zelf goed de zaak te onderzoeken of de woning huis bouwgebreken, verborgen gebreken of achterstallig onderhoud vertoont. Dat is vaak lastig om zelf te doen. Het is daarom zeker bij oudere woningen verstandig om een erkend bouwkundig rapport te laten maken. Een gecertificeerde bouwkundig inspecteur onderzoekt dan grondig de technische staat van de woning en schrijft zijn bevindingen op in een bouwkundig rapport. Dat heeft nóg een voordeel: eventuele aantoonbare tekortkomingen kunt je namelijk gebruiken bij de onderhandelingen over de prijs. Verzuim je als koper de eventuele onderzoeksplicht? Dan loop je de kans dat jij zelf opdraait voor de schade van eventuele bouwgebreken of verborgen gebreken.

Tip! Laat een een onder voorbehoud van bouwkundige keuring opnemen in je koopovereenkomst.

De verkoper heeft een mededelingsplicht

Dat wil zeggen dat de verkoper verplicht is om eventuele bouwgebreken, verborgen gebreken aan de woning te melden waarvan hij of zij weet van heeft of kon hebben. Als hij weet dat er bepaalde bouwkundige gebreken, mag hij die niet welbewust verzwijgen. Dat betekent dus, dat jij als koper op de informatie van de verkoper moet kunnen vertrouwen. Zegt hij dat het dak in goede technische staat is, dan hoef jij dat niet verder zelf te onderzoeken. Met goede gerichte vragen kun je dus al bepaalde risico’s uitsluiten. 

Tip: zorg wel dat de verkoper dit vermeld in zijn lijst bij verkoop!

Wat te doen bij verborgen gebreken?

Je woont al een tijdje in je nieuwe woning en ontdekt dan een bouwgebreken of erger nog verborgen gebreken die jou veel schade oplevert. Wat doe je dan? Als koper mag je op grond van de koopovereenkomst in ieder geval verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die voor normaal gebruik nodig zijn. Zoals vloerbalken die niet zijn aangetast of een een dak zonder lekkages, een werkende verwarmingsinstallatie of stabiele draagmuren. 

Hoe je handelt bij een verborgen gebrek hangt af van wat je met de verkoper hebt afgesproken. Heeft hij je de garantie gegeven dat de staat van het dak in orde is? Dan kun je hem aansprakelijk stellen wanneer dat niet zo is.

Voorbeelden van verborgen gebreken:

• Balklagen constructief aangetast;
• Lekkage;
• Water in kruipruimte;
• Rotte dakconstructie;
• Scheuren in de muren/verzakkingen;
• Boktor of houtworm;
• Asbest;
• Loden leidingen;
• Krakende vloeren;
• Vervuilde grond

We spreken alléén van verborgen gebreken als ze voor de aankoop redelijkerwijs niet zichtbaar waren door de koper (onderzoeksplicht) én de verkoper ze bewust (aantoonbaar) heeft verzwegen. 

Een zeer ernstig verborgen gebrek die ervoor zorgt dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat kun je ook claimen bij de woning. 

Bewijzen verborgen gebreken

Had de verkoper kunnen weten dat. Heeft de verkoper de woning mooier voorgesteld dan dat deze in werkelijkheid is. Het bewijzen van verborgen gebreken licht vaak bij de verkoper. Immers geldt de regel wie eist die bewijst. Een register bouwkundig inspecteur kan in opdracht van de koper of rechtsbijstand een verborgen gebreken onderzoek uitvoeren. Aan hem of haar is de taak de bouwgebreken of verborgen gebreken te onderzoeken. 

Zoekt u een register bouwkundig inspecteur voor een verborgen gebreken onderzoek of bouwgebreken onderzoek. Neem dan contact met ons op.

 

Verborgen gebreken

 

 

Keuzevrijheid & transparantie


Het NRBI heeft als doel zijn leden vindbaar en boekbaar te maken voor aanvragers. Een opdracht komt tot stand tussen aanvragers en de gekozen zelfstandig Register Bouwkundig Inspecteurs. Transparantie en keuzevrijheid zijn belangrijk. U kiest zelf de Rbi-er. Door dit mogelijk te maken waarborgen wij de objectiviteit van de Register Bouwkundig Inspecteurs.

Zoek Rbi-er Leden