Verjaringstermijn verborgen gebreken

Stichting Nederlands Register Bouwkundig Inspecteur (NRBI) wordt regelmatig geraadpleegd inzake verborgen gebreken. Soms zijn verborgen gebreken dusdanig verborgen, dat ze pas na enkele jaren aan het licht komen. Wanneer u al lang en breed in uw nieuwe woning woont, komt u erachter dat er kwaaitaalvloeren, asbest of geen goede constructies zijn toegepast. Of de vloer verzakt omdat er jaren geleden lekkage zijn geweest en de houtenbalklagen aangetast zijn of het zand onder de vloer is weggespoelt.  Kunt u de verkoper dan nog wel aansprakelijk stellen? Oftewel: wat is de verjaringstermijn bij verborgen gebreken?

Wat is een verborgen gebrek?

Verborgen gebreken zijn gebreken die verborgen waren (visueel niet waar te nemen) en pas na de levering van een woning bekend worden. De  gebreken waren verborgen voor het blote oog. Of de verkoper er toe gehouden is de schade ( denk bijvoorbeeld aan herstelkosten) die koper lijdt door het verborgen gebrek te vergoeden, hangt van veel zaken af, waaronder de bepalingen in het koopcontract, onderzoeksplicht koper, mededelingsplicht en bepalingen in het Burgerlijk Wetboek. Het aannemelijk maken ofwel  bewijzen van een verborgen gebrek ligt bij de koper. Een koper heeft bij een verborgen gebrek de plicht de verborgen gebreken onderbouwd te melden bij de verkoper. Dit heet de klachtplicht.

Aannemelijk maken verborgen gebrek... Bewijslast bij verborgen gebreken

Vaak is een verborgen gebrek al snel ontdekt. Een lekkage bijvoorbeeld, asbest of een rot dak. Maar er zijn gebreken die goed verborgen zijn en pas na lange tijd opduiken. Lastig, want om de verkoper daarvoor aansprakelijk te stellen, dient je als koper aan te tonen dat het verborgengebrek al aanwezig was ten tijde van de aankoop van het huis. De koper heeft een bewijslast. Immers wie eist die bewijst. Het aannemelijk maken van een verborgen gebrek ofwel had de verkoper van het gebrek kunnen weten of geweten is een expertise op zich.

Bewijzen verborgen gebreken maar hoe?

Als koper dien je dus te bewijzen dat de verkoper bewust of onbewust gebreken niet heeft gemeld. Ofwel deze heeft verzaakt in zijn of haar mededelingsplicht. Ook dien je verborgen gebreken in kaart te brengen als koper voordat je een (geronde) klacht indiend bij verkoper. Als koper dien je de verkopen gebreken te bewijzen. Ofwel onderbouwd met herstelkosten aan te tonen. 

Onderzoeksplicht vs verborgen gebrek: Heeft u verzaakt in uw onderzoeksplicht als koper? Ofwel had u ten tijde van aankoop het gebrek zelf visueel kunnen waarnemen. Spreekt men niet van een verborgen gebrek. Verborgen gebreken zijn verborgen en dienen het normaal woongenot van de woning in de weg te staan. 

Verborgen gebreken onderzoeken

Als koper heb je de klachtplicht. Maar ook de bewijslast. Een claim aan het adres van de verkoper dient goed onderzocht en onderbouwd te worden. Een verborgengebreken onderzoek met hoor en wederhoor door een register bouwkundig onderzoek wordt vaak ingezet, alvorens een rechtsbijstand of advocaat wordt ingeschakeld en een gerechtelijke procedure wordt gestart. 

Verborgengebreken onderzoek

Een verborgengebreken onderzoek is een onderzoek op locatie. Beide partijen worden in het kader van hoor en wederhoor uitgenodigd om bij dit onderzoek aanwezig te zijn. Beide partijen worden (aan) gehoord. De register bouwkundig inspecteur invertariseerd het verborgen gebrek(en). En brenkt zijn bevindingen uit in een expertise rapport die wordt verstuurt aan de opdrachtgever. Die middels het verborgengebreken rapportage de klacht (plicht) schriftelijk aantoonbaar ten uitvoer kan brengen. Hoe ziet een verborgen gebreken onderzoek er in het kort uit:

• Opdrachtgever geeft opdracht voor een verborgen gebreken onderzoek;
• Datum en tijdstip wordt bepaald (al dan niet in overleg met partijen);
• Hoor en wederhoor: Verkoper wordt schriftelijk aantoonbaar uitgenodigd door de aanvrager of rechtsbijstand om bij het verborgen gebreken onderzoek aanwezig te zijn. Belangrijk: Alle partijen dienen beslissend bevoegd te zijn; 
• Beoordelen mededelingsplicht (ingediend bij verkoop, indien nog aanwezig)
• In kaart brengen van het verborgen gebrek op lokatie en aanhoren van partijen;
• Foto rapportage met onderbouwing van gebreken/verborgen gebreken;
• Kosten herstel raming/openbegroting van herstel kosten door derden. 

Let op! De register bouwkundig inspecteur hoort partijen aan. doet een onafhankelijk onderzoek en zal op locatie nog geen uitspraken doen. Dit om emotie weg te houden van feiten en constateringen. Na het verborgen gebreken onderzoek zal de register bouwkundig inspecteur zijn bevindingen verwerken in een expertise rapport.

Verjaringstermijn verborgen gebreken

Voor verborgen gebreken die binnen vijf jaar na aankoop ontdekt worden, kan de verkoper – en in sommige gevallen de vastgoed expert (Makelaar, Aankoop makelaar, Hypotheekadviseur) – nog aansprakelijk gesteld worden. Op voorwaarde dat de koper nog niet eerder op de hoogte was van het gebrek en/of koper ten tijde van koop dit gebrek had kunnen zien voordat de koper de woning betrok (onderzoeksplicht). 

Hoe lang het ook geleden is dat de koop is voltrokken, altijd geldt dat de eigenaar (koper) binnen twee maanden na de ontdekking van het verborgengebrek melding moet maken bij de voormalige eigenaar (verkoper). Dat heet de klachtplicht. Breng eerst uw verborgen gebrek goed in kaart, onderbouw deze middels een foto rapportage en kosten herstel calculatie zodat u het verborgen gebrek op een juiste manier claimd. Schakel hiervoor altijd eerst een onafhankelijk bouwkundig inspecteur in om uw verborgen gebrek in kaart te brengen. Verborgen gebreken in kaart gebracht? Schakel uw rechtsbijstand of advocaat in en zet de juiste juridische stappen. Geen rechtsbijstand of advocaat. Onderbouw uw klacht en dien de klacht in. 

Stuiten van de verjaringstermijn

Belangrijk is je de procedure binnen twee jaar nadat u je de verkoper hebt ingelicht (klachtplicht) moet plaatsvinden. Anders verjaard de klacht op het verborgen gebrek. Dit is te voorkomen door in de tussentijd de voormalige eigenaar (verkoper) schriftelijk op de hoogte te stellen van het feit dat u nog steeds de procedure wilt voortzetten. Dit noemen ze het stuiten van de verjaringstermijn bij verborgen gebreken. 

De verjaringstermijn bij verborgen gebreken stuiten ofwel verjaringtermijn ‘gestuit’  kan door een schriftelijke mededeling van koper aan verkoper dat hij zijn recht op nakoming of schade vergoeding van het verborgen gebrek handhaaft. Door het stuiten zal de termijn van twee jaar telkens opnieuw gaan lopen. Belangrijk: De stuitingsbrief  m.b.t. het stuiten van de verjaringstermijn bij verborgen gebreken dient schriftelijk aantoonbaar ofwel aangetekend verstuurt te worden. . 

Het is alleen niet zo makkelijk om de voormalige eigenaar van een huis aansprakelijk te stellen voor verborgen gebreken. Daarom zoeken veel mensen die een dergelijke stap willen ondernemen eerst bevestiging en onderbouwing van het verborgen gebrek.

Heeft u een verborgen gebrek? Heeft u vragen over een verborgen gebrek? Neem dan contact op met stichting Nederlands register bouwkundig Inspecteurs (NRBI). Of kijk in het register van register bouwkundig inspecteurs die gecertificeerd zijn binnen de expertise kamer bouwgeschillen.