Grenzen validatie bouwkundige keuring

De validatie-instituten zijn verantwoordelijk voor het (steekproef) valideren van de door bouwkundig inspecteur aangeboden bouwkundige inspectierapporten. Niet altijd is het even duidelijk of een aangeboden bouwkundig inspectie wel of niet voor validatie in aanmerking komt. In de afgelopen maanden hebben de validatie-instituut, geldverstrekkers , NRBI en Register Bouwkundig Inspecteurs intensief overleg gevoerd over het container begrip bouwkundige inspectie om hierover duidelijke en eensluidende afspraken te maken. 
 
Het doel van deze handreiking is dan ook om ten aanzien van verschillende begrippen bouwkundige inspectie in de praktijk voorkomende situaties duidelijk te maken wanneer een validatie instituut een aangeboden bouwkundig rapport wel of niet zal of kunnen valideren. Met deze handreiking heeft de register bouwkundig inspecteur op voorhand inzicht of het aanbieden van een bouwkundig rapport ter validatie zinvol is.
Voor de geldverstrekkers en opdrachtgevers geldt dat in enkele van de hierna beschreven situaties geen gevalideerde bouwkundige inspectierapporten aan de register bouwkundig inspecteurs gevraagd kunnen worden. Het is aan de bouwkundig inspecteur om in een dergelijk geval eventueel een niet gevalideerd bouwkundige inspectierapport uit te brengen. Bij zijn besluit daaromtrent zal hij de Gedrags- en beroepsregels en Reglementen van NRBI in ogenschouw moeten nemen. 
 
Algemene uitgangspunten:
De bouwkundig inspecteur die een bouwkundige inspectie met daarbij behorende inspectierapport wil opstellen om dat vervolgens ook te laten valideren door één van de validatie instituten, staat ingeschreven in de expertise Kamer ‘bestaande bouw’ van het Register van NRBI, tenzij uit de beschrijving hierna uitdrukkelijk anders blijkt. Waar gesproken wordt over de Kamers ‘NB’ en  worden bedoeld de Kamer ‘’ respectievelijk de Kamer ‘bestaande bouw van het Register van NRBI.  Wanneer er sprake is van een bestaande woning, wordt de bouwkundig inspecteur verondersteld per (woon)object een bouwkundige inspectierapport in het kader van de wettelijke onderzoek plicht op te stellen t.b.v. aankoop.  De bouwkundig inspecteur kan van de opdrachtgever de opdracht hebben ontvangen om naast de standaard inspectie ook in het kader van (bouw) geschillen met bijzondere uitgangspunten mee te nemen.  De mogelijkheid bestaat dat geldverstrekkers en validatie instituut in hun acceptatiebeleid het hanteren van bepaalde bijzondere uitgangspunten uitsluiten bij de beoordeling van een financieringsaanvraag.

Situaties:
 
1. Bouwkundige keuring
 
Een bouwkundige inspectierapport betreffende een bestaande woning met de bestemming ‘aankoop tot wonen’  kan worden gevalideerd, mits de woning bestemd is of voorbestemd is  voor eigen  gebruik van door de aankopende partij; Het bouwkundig rapport wordt niet gevalideerd, indien men het rapport gebruikt voor (bouw) geschillen na aankoop, en/of er een (ver)huurverplichting op rust of de woning (semipermanent) verhuurd is of gaat worden.
2: Appartement en/of VvE complex
Een bouwkundige inspectierapport betreffende een appartement (het privé-gedeelte) met de bestemming ‘aankoop tot wonen’  van een appartement kan worden gevalideerd, mits de woning bestemd is of voorbestemd is  voor eigen  gebruik (of beheer) van door de aankopende partij van het het privé-gedeelte. Het bouwkundig rapport wordt niet gevalideerd, indien men de bouwkundige keuring (rapport )gebruikt voor de gemeenchappelijke gedeeltes. Hiervoor dient de aankoper van het privé-gedeelte zich te wenden tot een gevalideerd meerjarige onderhoudplanning(MJOP) van de VvE.

3. Bedrijfsmatig onroerend goed
 
Bouwkundige inspecties van de woning van het bedrijfsmatig onroerend goed , waarbij de bewoning conform het bestemmingsplan alleen door aan het bedrijf verbonden personen is toegestaan (bedrijfswoning) worden gevalideerd. Bijgebouwen, stallen, percelen worden in een bouwkundige inspectie niet gevalideerd.

4. Agrarisch vastgoed
 
Bouwkundige inspectierapporten betreffende agrarisch vastgoed worden niet gevalideerd. 
(Dit betreft vastgoedobjecten die qua aard en gebruik gerelateerd zijn aan het landelijk en agrarisch gebied en (een enkele uitzondering daargelaten) buiten de bebouwde kom zijn gelegen. Daaronder vallen objecten voor agrarisch gebruik en/of natuurdoeleinden of die ‘Recreatie’ en/of ‘Landgoed’ als (hoofd)bestemming hebben. Voor de recreatieve bestemming wordt hierbij verwezen naar de hiervoor al onder 2 genoemde situatie. Vastgoedobjecten met enkel de bestemming ‘Wonen’ vallen hier niet onder.)
Uitzonderingen: Er is sprake van een woonbestemming op een gedeelte van een ‘landgoed’ en de rest van het ‘landgoed’ heeft als bestemming ‘Natuur’ of ‘Water’. (Een landgoed is een aaneengesloten perceel grond van tenminste 5 ha. met landerijen, bossen en tuinen. Op een landgoed kunnen zich gebouwen bevinden zoals een buitenplaats, landhuis, kasteel, grote boerderij of kerk. Activiteiten als bosbouw, landbouw en recreatie kunnen een inkomstenbron voor de eigenaar vormen.) 
 
In deze situatie kan het bouwkundige inspectierapport betreffende het gedeelte met de bestemming ‘Wonen’, opgesteld door een bouwkundig inspecteur die is ingeschreven in de Kamer bestaande bouw , worden gevalideerd.
Al het overige vastgoed dat in het buitengebied is gelegen en dat de bestemming ‘Wonen’ heeft.
 
In deze situatie kan het bouwkundige inspectierapport, opgesteld door een bouwkundig inspecteur die is ingeschreven in de Kamer bestaande bouw, worden gevalideerd.
 
Om voor validatie in aanmerking te komen, wordt van de bouwkundig inspecteur, onafhankelijk van de vraag in welke Kamer(s) hij is ingeschreven, verlangd dat de bouwkundige inspectie in een te valideren model bouwkundige inspectierapport wordt uitgevoerd en dat daarin het toepasselijke reglement van de Kamer bestaande bouw van het Register van NRBI van toepassing wordt verklaard.

5. Woon-/winkelpanden
 
Wanneer een woon-/winkelpand kadastraal gesplitst is:
a. inspecteeurt de bouwkundig inspecteur die in de Kamer ‘bestaande bouw’ is ingeschreven het woongedeelte van het winkelpand.  
b. en de bouwkundig inspecteur die in de Kamer Wonen is ingeschreven de woning.  Het bouwkundige inspectierapport betreffende de woning kan worden gevalideerd, mits de bestemming het niet aan het bedrijf verbonden woongebruik toestaat.

Wanneer een woon-/winkelpand niet kadastraal gesplitst is:
a. bepaalt de bouwkundig inspecteur eerst of minimaal 50% van de totale gebruiksoppervlakte behoort tot de woning. Dit doet hij door de gebruiksoppervlakte wonen en de gebruiksoppervlakte inpandige ruimte van de woning op te tellen en te vergelijken met het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) van de winkel. 
 
Zo ja, dan kan de bouwkundige inspectie worden uitgevoerd door de bouwkundig inspecteur die is ingeschreven in de Kamer bestaande bouw. Het bouwkundige inspectierapport kan worden gevalideerd, waarbij geldt dat de bedrijfsruimte verhuurd kan zijn, maar de woning in eigen gebruik is of komt. 
 
b. Is dit niet het geval, dan onderzoekt de bouwkundig inspecteur of het aandeel van de waarde van de woning groter is dan het aandeel van de waarde van de winkel. 
 
Zo ja, dan kan de bouwkundige inspectie worden uitgevoerd door de bouwkundig inspecteur die is ingeschreven in de Kamer bestaande bouw. Het bouwkundige inspectierapport kan worden gevalideerd, mits de woning in eigen gebruik is of komt. De bedrijfsruimte mag verhuurd zijn. 
 
Zo nee, dan valt de bouwkundige inspectie binnen het domein van bouwkundig inspecteurs die in de Kamer ‘MJOP’ zijn ingeschreven en kan dit niet worden gevalideerd. 
 
6. Woonwagen / chalet / Vakantie woning
 
Bouwkundige inspectierapporten betreffende woonwagens / chalets kunnen worden gevalideerd, mits:
a. er geen sprake is van woonwagen met een eigen aandrijving of een woonwagen die ingevolge de Wegenverkeerswet zonder ontheffing over een weg mag worden voortbewogen;
b. het centrum waarop de woonwagen(standplaats) is gelegen niet is aangewezen om te worden opgeheven;
c. de woonwagen of -standplaats bestemd is of geschikt te maken is voor permanente bewoning;  d. de woonwagen dient of gaat dienen tot hoofdverblijf; e. er sprake is van eigen grond, een recht van opstal, een recht van erfpacht of een appartementsrecht.
 
7. Woonschepen / Woonboot / woonark / watervilla
 
Bouwkundige inspectierapporten betreffende objecten die zijn of waren bestemd of geschikt (te maken) om zich op eigen kracht te verplaatsen kunnen niet worden gevalideerd.
 
Bouwkundige inspectierapporten betreffende objecten die niet zijn of waren bestemd of geschikt (te maken) om zich op eigen kracht te verplaatsen kunnen wel worden gevalideerd, mits er sprake is van:
a. een vaste ligplaats (niet op het water) waar permanente bewoning toegestaan is;
b. een overdraagbare, langlopende ligplaatsvergunning;
c. eigen grond, een recht van erfpacht, een recht van opstal of een appartementsrecht.

Zoekt u een gevalideerde bouwkundige keuring binnen het zoekyteem NRBI uw register bouwkundig inpecteuren verzeker u dat uw object vakkundig gekeurd wordt.