Non-conformiteit. Waardevolle garantie of niet?

Veel kopers, verkopers en intermediairs hebben vaak nog nooit gehoord van de term non-conformiteit. Toch worden meer en meer claims ingediend op basis van non-conformiteit.

Met deze regeling biedt de wetgever particuliere en zakelijke kopers bescherming tegen een wanprestatie zoals verborgen gebreken en bouwgebreken die het normaal gebruik van een woning in de weg staan.

De term non-conformiteit is ontleend aan artikel 7:17 lid 2 BW. : Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

Met andere woorden: Een koper mag ervan uitgaan bij de aankoop dat een vastgoed terechte eigenschappen bezit die voor normaal gebruik noodzakelijk zijn. Eigenschappen waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen.

Non-conformiteit en onderzoeksplicht

Een koper van een woning of ander soort vastgoed kan geen beroep doen op non-conformiteit voor bouwgebreken, achterstalligonderhoud en (verborgen) gebreken waarmee hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend mee had kunnen zijn. Non-conformiteit bewaakt dus dat een koper klakkeloos een 'impulsaankoop' kan doen om daarna op basis van het argument ’voldoet niet aan mijn verwachtingen’ de koop weer terug te draaien of een schade claim kan indienen. Voldoet het gekochte vastgoed aan de beschrijvingen en mededelingen van de verkoper, dan is de koop rechtsgeldig en kan dus niet ontbonden worden en schade claims uitsluit. Maar blijkt non-conformiteit aan te tonen. Heeft de verkoper kunnen weten dat of staan de (verborgen) gebreken het normaal gebruik aantoonbaar in de weg dan volgt er een schade claim aan het adres van de verkoper.

Risico`s op schade claims neemt toe.

Verkopers en intermediairs willen ‘geen gedoe’. ,, De koper wordt voor de keuze gesteld door verkopers bij een bieding of bod. Wel een bouwkundige keuring dan gaat hun droomhuis naar andere kopers die staan te trappelen in de rij. Dus dan kiezen ze voor de bieding waarbij de koper aangeeft geen bouwkundige keuring te willen laten uitvoeren. Of in ieder geval de uitkomsten van zo’n bouwkundig rapport niet als ontbindende voorwaarden in te zetten.” Een verplichte bouwkundige keuring? Het aantal bouwkundige rapporten stijgt niet gelijk mee met het aantal verkopen van woningen. Woningen worden voor hoge prijzen verkocht en voor bijna elke woning zijn meerdere kopers. Wie zijn of haar droomwoning wil kopen, moet daarom hoog bieden, snel handelen en risico`s voor lief nemen? Het gevolg na aankoop is dat er grote bouwgebreken en verborgen gebreken uit de kast komen die lijden tot grote financiële schade bij koper of verkoper. Claims naar verkopende partij en intermediairs worden ingezet om de schade dan te beperken. Claims op basis van Non-conformiteit nemen toe.

Register bouwkundig inspecteurs worden meer en meer ingeschakeld om non-conformiteit aan te tonen. Had de verkoper kunnen weten dat? Zijn deze medegedeeld of bewust verzwegen? Staat het gebrek het normaal gebruik van het gekochte in de weg? Wat is de schade en aan wie en waarom is die toe te wijzen? Schade claims op non-conformiteit nemen extreem toe. De waarom is duidelijk.

Haalbaar? Ja indien men het kan aantonen. Een wettelijke garantie? Ja en nee. Ja, indien het aantoonbaar is als het gebrek de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Nee, bepaalde gebreken zijn als koper niet te verhalen als deze niet heeft voldaan aan zijn of haar onderzoeksplicht. Ja, als verkoper bewust heeft verzaakt in zijn of haar mededelingsplicht.
Non-conformiteit. Waardevolle garantie of niet? Kopers staan sterk met deze regel maar de bewijslast is vaak moeilijk. Een lange juridische (financiële) strijd volgt. Wil je dit als verkoper, koper, intermediair of brancheorganisatie?

Beter voorkomen dan genezen. Stichting Nederlands Register Bouwkundig Inspecteurs (NRBI) pleit ook voor bewustwording. Brancheorganisaties, intermediairs spelen hierin een belangrijke rol. Zij zijn mede verantwoordelijk voor toenemende claims zij kunnen hun rol hier als onafhankelijk intermediair pakken. Kopers en verkopers moeten zich bewust zijn welke risico`s zij nemen bij het niet laten uitvoeren van een (verplicht) bouwkundige keuring.