Bouwkundige Taxatie (Schatting)

Onafhankelijke raming binnen bouw-, verbouw- en klusgeschillen

Een bouwkundige taxatie (ook wel bouwkundige schatting) is géén woningwaardetaxatie, maar een praktische raming van bouwkosten, kwaliteit en voortgang binnen een onafhankelijk deskundigenonderzoek.
Het doel is om helder inzicht te geven in de waarde van het uitgevoerde werk, de bouwkundige kwaliteit, en de kosten die nog resteren of te hoog zijn gefactureerd.

De bouwkundige taxatie wordt uitgevoerd door een bouwkundige taxateur (schatter) – een onafhankelijk deskundige met aantoonbare praktijkervaring in bouw, uitvoering en kosteninschatting.
Deze deskundige beoordeelt niet wat een woning “waard is op de markt”, maar wat het werk technisch en financieel waard is in arbeid, materiaal en uitvoeringsgraad.

Wat is het verschil met een gewone taxatie?

Een makelaar of vastgoedtaxateur bepaalt de marktwaarde van een woning: wat zou het object opleveren bij verkoop?
Een bouwkundige taxateur (schatter) bepaalt daarentegen de waarde van het werk zelf:

• Wat is er daadwerkelijk gebouwd?

• Hoe ver is het werk gevorderd?

• Wat zou het kosten om het project af te bouwen of te herstellen?

Het gaat dus om bouwwaarde, niet om verkoopwaarde.

Het bierviltje-principe

Een bouwkundige taxatie is geen calculatie of open begroting.
Er worden geen manuren, materialen of onderaannemingen uitgesplitst per m² of strekkende meter.
Het is géén gespecificeerde calculatie, maar een bouwkundige raming op hoofdlijnen: realistisch, onderbouwd en bruikbaar voor beoordeling of geschil.

De bouwkundige taxatie werkt volgens het zogeheten bierviltje-principe:

een deskundige schatting die past op één bierviltje – helder, praktisch en geloofwaardig, zonder schijnnauwkeurigheid.

Praktijkvoorbeeld

Stel: een opdrachtgever heeft een verbouwing laten uitvoeren van een woning van 120 m² in Amsterdam.
De aannemer heeft halverwege het werk de bouw stilgelegd en 60 % van de aanneemsom gefactureerd.
De opdrachtgever vraagt zich af of dat redelijk is.

De bouwkundige taxateur (schatter) bezoekt het project en beoordeelt:

• de stand van het werk – wat is feitelijk uitgevoerd;

• de kwaliteit en uitvoeringsgraad – voldoet het aan goed en deugdelijk werk;

• en de regionale bouwkosten – wat zou een andere aannemer in dezelfde stad vragen voor vergelijkbaar werk.

Op basis van ervaringskennis en marktrealiteit stelt de taxateur een raming op hoofdlijnen op.
Bijvoorbeeld: het werk is circa 45 % technisch gereed, de kwaliteit is voldoende, en de redelijke waarde van het uitgevoerde werk ligt rond € 135.000 – € 145.000.

Deze raming past letterlijk “op één bierviltje”: helder, zonder overbodige getallen achter de komma, maar voldoende precies om een zakelijk gesprek of juridische beoordeling mogelijk te maken.

Regionale verschillen

Net als een vastgoedtaxateur kijkt ook de bouwkundige taxateur (schatter) naar locatie, omgeving en prijsvorming.
Een verbouwing van 120 m² in Amsterdam heeft een andere waarde dan dezelfde verbouwing in Groningen of Limburg.

In regio’s waar een woning van € 1,1 miljoen normaal is, zijn ook de arbeids- en materiaalkosten hoger.
Een deskundige bouwkundige taxatie houdt daarom rekening met:

• het regionale prijsniveau van aannemers en onderaannemers;

• de beschikbaarheid van vaklieden;

• en de reële uitvoeringskosten binnen de regio.

Alleen ervaren bouwkundigen met voeten in de klei en kennis van regionale markten kunnen een betrouwbare bouwkundige taxatie (schatting) uitvoeren.

Waar wordt een bouwkundige taxatie toegepast?

Een bouwkundige taxatie (schatting) wordt vaak ingezet bij bouw-, verbouw- of klusgeschillen, bijvoorbeeld:

1. Aannemer heeft het werk neergelegd

Wat is de waarde van het reeds uitgevoerde werk?
Voldoet het aan de eisen van goed en deugdelijk werk, en wat kost het om het project door derden af te bouwen?

2. Discussie over facturen

De aannemer factureert volgens partij 1 te veel – maar is dat wel zo?
De bouwkundige taxateur beoordeelt de werkelijke stand van het werk en de redelijkheid van de facturen.

3. Meerwerk

Wordt er te veel meerwerk opgevoerd?
De bouwkundige taxateur schat of de opgevoerde kosten proportioneel en marktconform zijn.

4. Aanneming op basis van regie

Bij regiewerk lopen uren en kosten soms snel op.
De bouwkundige taxateur beoordeelt of de gewerkte uren in verhouding staan tot het resultaat en marktgebruik.

5. Projectontwikkeling en samenwerking

Een ontwikkelaar merkt dat zijn vaste aannemer steeds hogere bedragen declareert.
De bouwkundige taxateur voert een onafhankelijke toets uit, zonder de werkrelatie te verstoren.

Wat is het niet?

Een bouwkundige taxatie (schatting) is géén:

• waardebepaling van de woning of marktwaarde;

• open begroting of gespecificeerde calculatie;

• aansprakelijkheidsrapport of juridisch oordeel.

Het is een feitelijke waardeschatting van het werk zelf, uitgevoerd door een onafhankelijk deskundige met bouwkundige praktijkervaring.

Maatwerk en onafhankelijkheid

Elke bouwkundige taxatie is maatwerk.
Of het nu gaat om een project van € 50.000 of € 750.000, de uitgangspunten zijn hetzelfde:

• onafhankelijkheid;

• deskundigheid;

• en praktische toepasbaarheid voor alle partijen.

Wanneer u een bouwkundige taxatie wilt laten uitvoeren, vraagt het ECC namens het NRBI een offerte op maat uit.
Daarbij wordt gekeken naar de aard van het project, de regio en het type geschil.

Uitvoering door het Expertise Coördinatie Centrum (ECC)

De bouwkundige taxatie wordt georganiseerd en gecontroleerd door het
Expertise Coördinatie Centrum (ECC) van het
Nederlands Register Bouwkundig Inspecteurs (NRBI).

Het ECC:

• coördineert de uitvoering en planning;

• toetst elk rapport volgens het vier-ogenprincipe;

• en waarborgt de onafhankelijkheid van de deskundigen.

Zo ontstaat een transparant, controleerbaar en eerlijk proces,
waarbij de bouwkundige taxatie (schatting) bijdraagt aan duidelijkheid, vertrouwen en herstel van balans binnen bouwgeschillen.

Samenvatting

Een bouwkundige taxatie (schatting) is een deskundige, onafhankelijke raming van de bouwkundige waarde van werk, herstel of voortgang.
Gebaseerd op ervaring, praktijkkennis en regionale realiteit.
Geen cijferwerk achter de komma, maar duidelijkheid op één bierviltje.

Wilt u een bouwkundige taxatie laten uitvoeren?

Neem contact op met het
Expertise Coördinatie Centrum (ECC) – namens Stichting NRBI.
info@nrbi.nl -  085 – 303 8454 - www.nrbi.nl