Grenzen validatie Opleveringskeuring Nieuwbouw

Een validatieinstituut is verantwoordelijk voor het (steekproefsgewijs) valideren van de door bouwkundig inspecteur aangeboden bouwkundige inspectierapporten. Niet altijd is het even duidelijk of een aangeboden bouwkundig inspectie wel of niet voor validatie in aanmerking komt. In de afgelopen maanden hebben de validatie-instituut, geldverstrekkers ketenpartners, NRBI en Register Bouwkundig Inspecteurs intensief overleg gevoerd over het container begrip bouwkundige inspectie om hierover duidelijke en eenduidende afspraken te maken.

Het doel van deze handreiking is dan ook om ten aanzien van verschillende begrippen bouwkundige inspectie in de praktijk voorkomende situaties duidelijk te maken wanneer een validatie instituut een aangeboden bouwkundig rapport wel of niet zal of kunnen valideren. Met deze handreiking heeft de register bouwkundig inspecteur op voorhand inzicht of het aanbieden van een bouwkundig rapport ter validatie zinvol is. Voor de geldverstrekkers, ketenpartners en opdrachtgevers geldt dat in enkele van de hierna beschreven situaties geen gevalideerde bouwkundige inspectierapporten aan de register bouwkundig inspecteurs gevraagd kunnen worden. Het is aan de bouwkundig inspecteur om in een dergelijk geval eventueel een niet gevalideerd bouwkundige inspectierapport uit te brengen. Bij zijn besluit daaromtrent zal hij de Gedrags- en beroepsregels en Reglementen van NRBI in ogenschouw moeten nemen.

Algemene uitgangspunten:
De bouwkundig inspecteur die een bouwkundige inspectie met daarbij behorende inspectierapport wil opstellen om dat vervolgens ook te laten valideren door één van de validatie instituten, staat ingeschreven in de expertise Kamer ‘nieuwbouw’ van het Register van NRBI, tenzij uit de beschrijving hierna uitdrukkelijk anders blijkt. Waar gesproken wordt over de Kamers ‘NB’ en worden bedoeld de Kamer ‘’ respectievelijk de Kamer ‘Nieuwbouw van het Register van NRBI. Wanneer er sprake is van een nieuwbouwwoning, wordt de bouwkundig inspecteur verondersteld per (woon)object een bouwkundige (schaduw rapport) inspectierapport in het kader van het figerende bouwbesluit en goed en deugdelijk werk op te stellen t.b.v. de kwaliteit van het geleverde werk door aannemer, projectontwikkelaar en/of onder aanneming. De bouwkundig inspecteur kan van de opdrachtgever de opdracht hebben ontvangen om naast de standaard nieuwbouw inspectie ook in het kader van (bouw) geschillen met bijzondere uitgangspunten mee te nemen. De mogelijkheid bestaat dat ketenpartners, geldverstrekkers en een validatie instituut in hun acceptatiebeleid het hanteren van bepaalde bijzondere uitgangspunten uitsluiten.


Validatie achteraf:
Een validatie van een opleveringskeuring vindt al dan niet achteraf plaats. Gezien de snelheid van sleuteloverdracht en de juridische overdacht betreft de validatie het schaduw rapport en/of ter beschikking gestelde proces verbaal van oplevering door de bouwkundig inspecteur.

Situatie:

1. Voorschouw oplevering nieuwbouw

Een bouwkundige voorschouw inspectierapport betreffende een nieuwbouwwoning met de bestemming ‘overdracht van eigendom na proces-verbaal van opleveren’ kan niet worden gevalideerd, De voorschouw opleveringskeuring (schaduw rapportage) bouwkundig rapport wordt niet gevalideerd, indien men het voorschouwrapport gebruikt bij nieuwbouw en de verkochte zaak wordt als bestaande woning aangemerkt ofwel er is een nieuwbouw woning als geruime tijd gereed en wordt verkocht als bestaande bouw kan niet gevalideerd worden.

a. Bij sleuteloverdracht wordt juridisch een proces-verbaal van opleveren gecontroleerd door de bouwkundig inspecteur nimmer is een voorschouw opleveringsrapportage een juridisch contractstuk tenzij anders overeengekomen en/of een juridisch proces verbaal van opleveren ter beschikking is gesteld door de bouwkundig inspecteur.

b. Bij de definitieve sleuteloverdracht van een nieuwbouw appartement wordt juridisch een proces-verbaal van opleveren opgemaakt van het privé-gedeelte tussen de aannemer, projectontwikkelaar en koper. Er vindt een juridische overdracht plaats van de privé-gedeelte en beperkt gedeelte van de algemene ruimtes (zoals balkon, achter gevel/voorgevel). Nimmer is een voorschouw opleveringsrapportage van een privé-gedeelte een juridisch contractstuk maar dient als schaduw rapportage voor partijen tenzij anders overeengekomen en/of een juridisch proces verbaal van opleveren ter beschikking is gesteld door de register bouwkundig inspecteur.

2. Opleveringskeuring nieuwbouw

Een bouwkundige inspectierapport betreffende een nieuwbouwwoning met de bestemming ‘overdracht van eigendom’ kan (achteraf) worden gevalideerd, mits de woning bestemd is of voorbestemd is voor eigen gebruik van door de aankopende (koper) partij; Het nieuwbouw (schaduw rapportage) bouwkundig rapport wordt niet gevalideerd, indien men het rapport gebruikt bij bestaande woning, en/of er een (ver)huurverplichting op rust of de woning (semipermanent) verhuurd is of gaat worden.
a. Bij sleuteloverdracht wordt juridisch een proces-verbaal van opleveren gecontroleerd door de bouwkundig inspecteur nimmer is een opleveringsrapportage een juridisch contractstuk tenzij anders overeengekomen en/of een juridisch proces verbaal van opleveren ter beschikking is gesteld door de bouwkundig inspecteur.
b. Bij sleuteloverdracht van een nieuwbouw appartement wordt juridisch een proces-verbaal van opleveren opgemaakt van het privé-gedeelte tussen de aannemer, projectontwikkelaar en koper. Er vindt een juridische overdracht plaats van de privé-gedeelte en beperkt gedeelte van de algemene ruimtes (zoals balkon, achter gevel/voorgevel). Nimmer is een opleveringsrapportage van een privé-gedeelte een juridisch contractstuk tenzij anders overeengekomen en/of een juridisch proces verbaal van opleveren ter beschikking is gesteld door de register bouwkundig inspecteur.

3. Na schouw opleveringskeuring nieuwbouw

Een bouwkundige naschouw opleveringsinspectierapport betreffende een nieuwbouwwoning (het privé-gedeelte) met de bestemming ‘reeds in eigendom na proces-verbaal van opleveren’ kan niet worden gevalideerd, De naschouw opleveringskeuring nieuwbouw (schaduw rapportage) bouwkundig rapport wordt niet gevalideerd, indien men het naschouw opleveringsrapportage gebruikt bij nieuwbouw en de verkochte zaak wordt als bestaande woning (het privé-gedeelte) aangemerkt ofwel er is een nieuwbouw woning als geruime tijd gereed en wordt verkocht als bestaande bouw kan niet gevalideerd worden.
a. Bij sleuteloverdracht van een nieuwbouw wordt juridisch een proces-verbaal van opleveren opgemaakt (het privé-gedeelte) tussen de aannemer, projectontwikkelaar en koper. Er heeft reeds een juridische overdracht plaats gevonden. Een naschouw opleveringsrapportage heeft als doel vastlegging van gebreken die geconstateerd waren bij het voeren van het proces-verbaal van opleveren om aantoonbaar te maken dat de contractpartij niet tot herstel en/of juiste herstel is overgegaan. Nimmer is een naschouw opleveringsrapportage een juridisch contractstuk tenzij anders overeengekomen tussen betrokken partijen om het geschil van herstel of gebreken te beslechten.
b. Bij sleuteloverdracht van een nieuwbouw appartement wordt juridisch een proces-verbaal van opleveren opgemaakt van het privé-gedeelte tussen de aannemer, projectontwikkelaar en koper. Er vindt een juridische overdracht plaats van de privé-gedeelte en beperkt gedeelte van de algemene ruimtes (zoals balkon, achter gevel/voorgevel). Nimmer is een naschouw opleveringsrapportage van een privé-gedeelte een juridisch contractstuk tenzij anders overeengekomen en/of een juridisch proces verbaal van opleveren ter beschikking is gesteld door de register bouwkundig inspecteur.

4: Opleveringskeuring Appartement van een VvE complex

Een bouwkundige nieuwbouw inspectierapport betreffende een appartement (het privé-gedeelte) met de bestemming ‘aankoop tot wonen’ van een appartement kan (achteraf) niet worden gevalideerd, mits de woning bestemd is of voorbestemd is voor eigen gebruik (of beheer) van door de aankopende partij van het privé-gedeelte. Het nieuwbouw bouwkundig rapport (opleveringsrapportage) wordt niet gevalideerd, indien men de bouwkundige keuring (rapport )gebruikt voor de gemeenschappelijke gedeeltes. Hiervoor dient de aan koper van het privé-gedeelte zich te wenden tot een gevalideerd opleveringsrapportage algemene ruimtes VvE. Ook hier vindt geen validatie achteraf pas plaats.
a. De opleveringskeuring algemene ruimtes is een juridisch moment  tussen het bestuur van de VvE en contractpartij (bouwer).  Ook wel sleuteloverdracht genoemd. Een opleveringskeuring Appartement betreft de privé-gedeelte van de koper. Voor de oplevering van de algemene ruimtes dient er Juridisch een proces-verbaal van opleveren opgemaakt te worden met het bestuur en betrokken partijen. Deze wordt door de Register Bouwkundig Inspecteur gecontroleerd. Nimmer is een opleveringsrapportage algemene ruimtes opgesteld door de Register Bouwkundig Inspecteur een juridisch contractstuk voor de privé-gedeelte dient alleen voor de algemene ruimtes tenzij anders overeengekomen door partijen, en/of een juridisch proces verbaal van opleveren ter beschikking is gesteld door de Register bouwkundig inspecteur.

5: Oplevering gemeenschappelijke ruimtes VvE complex

Een opleveringskeuring gemeenschappelijke ruimtes van een VvE nieuwbouw complex en het inspectierapport betreffende de algemene ruimtes appartement (niet het privé-gedeelte) met de bestemming ‘juridische overdracht’ van de algemene ruimtes kan niet  (achteraf) worden gevalideerd. Indien men de bouwkundige keuring (rapport )gebruikt voor de privé-gedeelte. Hiervoor dient het VvE bestuur voor de privé-gedeelte zich te wenden tot een opleveringsrapport van de bewoner . Ook hier vindt validatie achteraf niet plaats.
a. Bij de opleveringskeuring algemene ruimtes vindt er een juridisch moment plaats tussen het bestuur van de VvE en contractpartij (bouwer) Ook wel sleuteloverdracht genoemd. Juridisch dient een proces-verbaal van opleveren opgemaakt te worden. Deze wordt door de Register Bouwkundig Inspecteur gecontroleerd. Nimmer is een opleveringsrapportage algemene ruimtes opgesteld door de Register Bouwkundig Inspecteur een juridisch contractstuk tenzij anders overeengekomen door partijen, en/of een juridisch proces verbaal van opleveren ter beschikking is gesteld door de Register bouwkundig inspecteur.

6. Opleveringskeuring verbouw

Een bouwkundige inspectierapport betreffende een verbouwing met de bestemming ‘overdracht van geleverde verbouwwerkzaamheden’ kan (achteraf) worden gevalideerd, mits de woning die verbouwd is bestemd is of voorbestemd is voor eigen gebruik van door de aankopende (koper) partij en/of verhuur of verkoop; De opleveringskeuring verbouw (schaduw rapportage) bouwkundig rapport wordt niet gevalideerd.
a. Bij overdracht ofwel gereed melding van uitgevoerde verbouw werkzaamheden dient er juridisch een proces-verbaal van opleveren opgesteld te worden door partijen. Deze wordt gecontroleerd door de register bouwkundig inspecteur. Nimmer is een (schaduw rapportage) opleveringsrapportage van de Register Bouwkundig Inspecteur een juridisch contractstuk tenzij anders overeengekomen door partijen en/of het juridisch proces verbaal van opleveren ter beschikking is gesteld door de register bouwkundig inspecteur.
b. Bij overdracht van verbouw werkzaamheden van een appartement beperkt de controle van de Register Bouwkundig inspecteur puur op e uitgevoerde werkzaamheden. Controle van algemene ruimtes die betrekken hebben op de VvE worden niet meegenomen.
C:  Bij overdracht / oplevering van verbouw werkzaamheden vinden er geen specialistisch onderzoek plaats maar richt het de oplevering zich naar de uitgevoerde werkzaamheden en worden deze getoetst aan de gestelde bouwbesluit eisen en goed en deugdelijk werk.

7. Opleveringskeuring renovatie

Een bouwkundige inspectierapport betreffende een verbouwing met de bestemming ‘overdracht van geleverde verbouwwerkzaamheden’ kan (achteraf) worden gevalideerd, mits de woning die verbouwd is bestemd is of voorbestemd is voor eigen gebruik van door de aankopende (koper) partij en/of verhuur of verkoop; De opleveringskeuring verbouw (schaduw rapportage) bouwkundig rapport wordt niet gevalideerd.

a. Bij overdracht ofwel gereed melding van uitgevoerde verbouw werkzaamheden dient er juridisch een proces-verbaal van opleveren opgesteld te worden door partijen. Deze wordt gecontroleerd door de register bouwkundig inspecteur. Nimmer is een (schaduw rapportage) opleveringsrapportage van de Register Bouwkundig Inspecteur een juridisch contractstuk tenzij anders overeengekomen door partijen en/of het juridisch proces verbaal van opleveren ter beschikking is gesteld door de register bouwkundig inspecteur.

b. Bij overdracht van verbouw werkzaamheden van een appartement beperkt de controle van de Register Bouwkundig inspecteur puur op e uitgevoerde werkzaamheden. Controle van algemene ruimtes die betrekken hebben op de VvE worden niet meegenomen.

C:  Bij overdracht / oplevering van verbouw werkzaamheden vinden er geen specialistisch onderzoek plaats maar richt het de oplevering zich naar de uitgevoerde werkzaamheden en worden deze getoetst aan de gestelde bouwbesluit eisen en goed en deugdelijk werk.


8. Opleveringskeuring klusbedrijf

Een bouwkundige inspectierapport betreffende een specifiek uitgevoerde klus door een klusbedrijf met de bestemming ‘overdracht van geleverde kluswerkzaamheden’ kan (achteraf) niet worden gevalideerd, mits de woning die verbouwd is bestemd is of voorbestemd is voor eigen gebruik van door de aankopende (koper) partij en/of verhuur of verkoop; De opleveringskeuring klussen (schaduw rapportage) bouwkundig rapport wordt niet gevalideerd.

a. Bij overdracht ofwel gereed melding van uitgevoerde klus door een klusbedrijf dient er juridisch formeel een proces-verbaal van opleveren opgesteld te worden door partijen waarna vaak de garantie en herstel periode van kracht gaat. Deze wordt gecontroleerd door de register bouwkundig inspecteur. Nimmer is een (schaduw rapportage) opleveringsrapportage van een klus door de Register Bouwkundig Inspecteur een juridisch contractstuk tenzij anders overeengekomen door partijen en/of het juridisch proces verbaal van opleveren ter beschikking is gesteld door de register bouwkundig inspecteur.
b:  Bij overdracht / oplevering van klus werkzaamheden vinden er geen specialistisch onderzoek plaats maar richt het de oplevering zich naar de uitgevoerde klus of klussen en worden deze getoetst aan de gestelde bouwbesluit eisen en goed en deugdelijk werk.
6. Bedrijfsmatig onroerend goed opleveren
Bouwkundige inspecties van de woning van het bedrijfsmatig onroerend goed , waarbij de bewoning conform het bestemmingsplan alleen door aan het bedrijf verbonden personen is toegestaan (bedrijfswoning) kunnen achteraf niet worden gevalideerd. Bijgebouwen, stallen, percelen worden in een bouwkundige inspectie niet gevalideerd.

7. Agrarisch vastgoed opleveren

Opleveringsrapportages betreffende agrarisch vastgoed worden niet gevalideerd. (Dit betreft vastgoedobjecten die qua aard en gebruik gerelateerd zijn aan het landelijk en agrarisch gebied en (een enkele uitzondering daargelaten) buiten de bebouwde kom zijn gelegen. Daaronder vallen objecten voor agrarisch gebruik en/of natuurdoeleinden of die ‘Recreatie’ en/of ‘Landgoed’ als (hoofd)bestemming hebben. Voor de recreatieve bestemming wordt hierbij verwezen naar de hiervoor al onder 2 genoemde situatie.
Vastgoedobjecten met enkel de bestemming ‘Wonen’ vallen hier niet onder.) Uitzonderingen: Er is sprake van een woonbestemming op een gedeelte van een ‘landgoed’ en de rest van het ‘landgoed’ heeft als bestemming ‘Natuur’ of ‘Water’. (Een landgoed is een aaneengesloten perceel grond van tenminste 5 ha. met landerijen, bossen en tuinen. Op een landgoed kunnen zich gebouwen bevinden zoals een buitenplaats, landhuis, kasteel, grote boerderij of kerk. Activiteiten als bosbouw, landbouw en recreatie kunnen een inkomstenbron voor de eigenaar vormen.)
In deze situatie kan het bouwkundige inspectierapport betreffende het gedeelte met de bestemming ‘Nieuwbouw Wonen’, opgesteld door een bouwkundig inspecteur die is ingeschreven in de Kamer Nieuwbouw , worden gevalideerd. Al het overige vastgoed dat in het buitengebied is gelegen en dat de bestemming ‘Wonen’ heeft.
In deze situatie kan het bouwkundige inspectierapport, opgesteld door een bouwkundig inspecteur die is ingeschreven in de Kamer Nieuwbouw, worden gevalideerd.
Om voor validatie in aanmerking te komen, wordt van de bouwkundig inspecteur, onafhankelijk van de vraag in welke Kamer(s) hij is ingeschreven, verlangd dat de bouwkundige inspectie in een te valideren model bouwkundige inspectierapport wordt uitgevoerd en dat daarin het toepasselijke reglement van de Kamer nieuwbouwbouw van het Register van NRBI van toepassing wordt verklaard.

8. Woon-/winkelpanden opleveren

Wanneer een woon-/winkelpand kadastraal gesplitst is:
a. inspecteert de bouwkundig inspecteur die in de Kamer ‘Nieuwbouw’ is ingeschreven het woongedeelte van het winkelpand.
b. en de bouwkundig inspecteur die in de Kamer Nieuwbouw is ingeschreven de woning. Het bouwkundige inspectierapport betreffende de woning kan worden gevalideerd, mits de bestemming het niet aan het bedrijf verbonden woongebruik toestaat.
Wanneer een woon-/winkelpand niet kadastraal gesplitst is:
a. bepaalt de bouwkundig inspecteur eerst of minimaal 50% van de totale gebruiksoppervlakte behoort tot de woning. Dit doet hij door de gebruiksoppervlakte wonen en de gebruiksoppervlakte inpandige ruimte van de woning op te tellen en te vergelijken met het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) van de winkel.
Zo ja, dan kan de bouwkundige inspectie worden uitgevoerd door de bouwkundig inspecteur die is ingeschreven in de Kamer Nieuwbouw. Het bouwkundige inspectierapport kan worden gevalideerd, waarbij geldt dat de bedrijfsruimte verhuurd kan zijn, maar de woning voor eigen gebruik word overgedragen (sleuteloverdracht).
b. Is dit niet het geval, dan onderzoekt de bouwkundig inspecteur of het aandeel van de waarde van de woning groter is dan het aandeel van de waarde van de winkel.
Zo ja, dan kan de bouwkundige inspectie worden uitgevoerd door de bouwkundig inspecteur die is ingeschreven in de Kamer Nieuwbouw. Het bouwkundige inspectierapport kan worden gevalideerd, mits de woning in eigen gebruik is en/of komt. De bedrijfsruimte mag verhuurd zijn.
Zo nee, dan valt de bouwkundige inspectie binnen het domein van bouwkundig inspecteurs die in de Kamer ‘MJOP’ zijn ingeschreven en kan dit niet worden gevalideerd.

6. Woonwagen / chalet / Vakantie woning

Bouwkundige nieuwbouw inspectierapport(en) betreffende woonwagens / chalets kunnen worden gevalideerd, mits:
a. er geen sprake is van woonwagen met een eigen aandrijving of een woonwagen die ingevolge de Wegenverkeerswet zonder ontheffing over een weg mag worden voortbewogen;
b. het centrum waarop de woonwagen(standplaats) is gelegen niet is aangewezen om te worden opgeheven;
c. de woonwagen of -standplaats bestemd is of geschikt te maken is voor permanente bewoning; d. de woonwagen dient of gaat dienen tot hoofdverblijf; e. er sprake is van eigen grond, een recht van opstal, een recht van erfpacht of een appartementsrecht.
9. Woonschepen / Woonboot / woonark / watervilla

Bouwkundige inspectierapporten betreffende objecten die zijn of waren bestemd of geschikt (te maken) om zich op eigen kracht te verplaatsen kunnen niet worden gevalideerd.
Bouwkundige nieuwbouw inspectierapport(en) betreffende objecten die niet zijn of waren bestemd of geschikt (te maken) om zich op eigen kracht te verplaatsen kunnen niet worden gevalideerd, mits er sprake is van:
a. een vaste ligplaats (niet op het water) waar permanente bewoning toegestaan is;
b. een overdraagbare, langlopende ligplaatsvergunning;
c. eigen grond, een recht van erfpacht, een recht van opstal of een appartementsrecht.

Zoekt u een gevalideerde nieuwbouw inspectie? Zoek binnen het zoeksysteem NRBI uw register bouwkundig inspecteur en verzeker u dat uw nieuwbouw vakkundig gekeurd wordt.

Keuzevrijheid & transparantie


Het NRBI heeft als doel zijn leden vindbaar en boekbaar te maken voor aanvragers. Een opdracht komt tot stand tussen aanvragers en de gekozen zelfstandig Register Bouwkundig Inspecteurs. Transparantie en keuzevrijheid zijn belangrijk. U kiest zelf de Rbi-er. Door dit mogelijk te maken waarborgen wij de objectiviteit van de Register Bouwkundig Inspecteurs.

Zoek Rbi-er Leden