Kopers op losse schroeven: “Eerst kopen, dan keuren” wordt norm in krappe woningmarkt

De opkomst van de ongeschreven regel “eerst kopen, dan keuren” ondermijnt de positie van de koper fundamenteel. In een gezonde markt hoort de koper zeker­heid te hebben vóórdat hij zich financieel verbindt. De huidige praktijk drijft het risico volledig naar de partij die vaak het kwetsbaarst is.

Kopers op losse schroeven: “Eerst kopen, dan keuren” wordt norm in krappe woningmarkt

Wijchen, 1 oktober 2025 – Een verontrustende tendens tekent zich steeds sterker af op de Nederlandse woningmarkt: steeds vaker wordt van kopers geëist om eerst tot koop over te gaan en pas ná de sleuteloverdracht een bouwkundige keuring te mogen laten uitvoeren. Kopers staan daarmee juridisch al vast, vaak zonder de zekerheid te weten wat ze daadwerkelijk aanschaffen.

Koop op eigen risico: de praktijk van 2025

In het huidige woningtekort zijn veel kopers wanhopig op zoek naar mogelijkheden om überhaupt een bod uit te brengen. Makelaars en verkopers spelen daar slim op in: voorstellen zoals “bod zonder bouwkundige keuring” of “zonder voorbehoud technisch onderzoek” worden inmiddels steeds vaker als standaardaanpak gepropageerd.

De praktijk laat zien dat het Nederlands Register Bouwkundig Inspecteurs (NRBI) dagelijks benaderd wordt door kopers die pas na overdracht schrijnende gebreken ontdekken. Soms zijn dit gebreken die het normale woongenot aantasten — houtrot, ernstige constructiefouten, lekkages, funderingsproblemen — en dan rest de koper slechts de strijd op juridisch terrein.

Volgens de NRBI-voorzitter Vincent Verbruggen worden kopers hierdoor “onder druk gezet om geen bouwkundige keuring uit te laten voeren.” NRBI De consequentie? De koper is vanaf het moment van contract in het nauw gedreven, en moet zien te redden wat er valt te redden.

De juridische kaders: wat zegt de wet?

In het Nederlandse recht gelden twee belangrijke beginselen bij de koop van bestaande bouw:

• Onderzoeksplicht van de koper: de koper dient onderzoeken te doen naar de staat van de woning en mag zich er niet op beroepen dat hij niets wist als hij niet de moeite heeft genomen (bijvoorbeeld via een keuring) om te kijken. Bronnen: delissenmartens.nl+2Bout Advocaten+2

• Mededelingsplicht van de verkoper: de verkoper moet bekende gebreken die het woongenot of normaal gebruik belemmeren meedelen aan de koper. Bronnen: rechtdoor.nl+3Rechtspraak+3Eigen Huis+3

De wet (Burgerlijk Wetboek) vereist dat het gekochte object de eigenschappen heeft die de koper, op basis van de overeenkomst, mag verwachten. Bronnen: Eigen Huis+3delissenmartens.nl+3Bout Advocaten+3

Maar in de praktijk werpen contractuele clausules vaak barrières op:

• De ouderdomsclausule stelt dat bepaalde gebreken behoren tot het risico van de koper vanwege de ouderdom van de woning. Bronnen: delissenmartens.nl+3rechtdoor.nl+3Eigen Huis+3

• De as-is / “as is, where is” clausule of variant daarvan wordt ingezet om de aansprakelijkheid van de verkoper verder te beperken. Bronnen: Bout Advocaten+3NRBI+3delissenmartens.nl+3

In de praktijk kunnen deze clausules de koper dus ernstig benadelen, vooral wanneer hij vooraf geen technisch onderzoek heeft kunnen uitvoeren.

Spillover: lange rechtszaken en vermoeide kopers

De gevolgen van deze praktijk zijn pijnlijk concreet:

1. Onzekere kopers lopen risico op torenhoge herstelkosten. Gebreken die pas na toegang zichtbaar worden, kunnen zeer kostbaar zijn.

2. Juridische geschillen slepen vaak maanden of jaren. Kopers moeten aantonen (via deskundigen-rapporten) dat het gebrek verborgen was, dat het bij de levering al bestond, en dat de verkoper het niet had gemeld.

3. Bewijslast en procedurekosten werken ontmoedigend. Niet elke koper heeft de tijd, middelen of energie om jarenlang in een juridische strijd verstrikt te raken.

4. Marktdruk versterkt de norm. Wie geen keuring op voorhand durft te eisen, kan achter het net vissen in een overspannen markt.

Er is al jurisprudentie waarin het Gerechtshof Arnhem–Leeuwarden bijvoorbeeld concludeerde dat een gebrek (ernstige houtrot / constructiestoornis) het normaal gebruik van de woning in de weg stond en dat de verkoper aansprakelijk was, zelfs bij een ouderdomsclausule. Bronnen: rechtdoor.nl

Toch betekent dit niet dat elke koper zonder keuring automatisch onherroepelijk vastzit — het hangt van de omstandigheden af — Wie eist die bewijst. Praktisch wint de koper vaak . Maar de lat ligt vaak hoog. 

Een kritische oproep: consumentenbescherming is broodnodig

De opkomst van de ongeschreven regel “eerst kopen, dan keuren” ondermijnt de positie van de koper fundamenteel. In een gezonde markt hoort de koper zeker­heid te hebben vóórdat hij zich financieel verbindt. De huidige praktijk drijft het risico volledig naar de partij die vaak het kwetsbaarst is.

Wat is nodig om dit te keren?

• Wetswijziging of aanvullend consumentenrecht dat verplichte ontbindende voorwaarden voor bouwkundige keuring beschermt, ook in knellende markten.

• Versterking van toezicht op makelaarspraktijken: druk op kopers uitoefenen om geen keuring te eisen moet als oneerlijke handelspraktijk worden gekwalificeerd.

• Transparantie in keuringsrapporten en onafhankelijkheid van inspecteurs, zodat keuringen niet langer als “dealbreakers” worden weggezet.

• Bewustwording bij kopers: wie instemt met een bod zonder technisch onderzoek, beloopt een groot risico — wees terughoudend.

De koper mag niet het zwakste schaap in deze keten worden, vooral niet in een markt waarin het kaf van het koren nauwelijks te onderscheiden is vóór een aankoop.

Slotwoord
In 2025 geldt steeds vaker: pak je (sleutel) en laat maar keuren — als je geluk hebt. Maar vaak is het te laat. De politiek, de branche en de rechterlijke macht staan voor de keuze: behouden we een verkooppipeline ten koste van consumentveiligheid, of herstellen we de balans door kopersrechten weer centraal te stellen?