Woning “besmet” door quickscan: groeiend risico in het koopproces

Geplaatst op: 18-04-2026

Stichting NRBI ziet een groeiend aantal gevallen waarin woningen onterecht “besmet” raken door onvolledige data of onzorgvuldig uitgevoerde quickscans. Register Bouwkundig Inspecteurs worden dagelijks gevraagd voor contra-expertises: is er echt een funderingsprobleem, of is slechts een kunstje toegepast? Om kwaliteit, onafhankelijkheid en vertrouwen te waarborgen, pleit NRBI voor een duidelijke rol van de bouwkundige poortwachter. Geen invuloefeningen of omzetgedreven trajecten, maar deskundig, onafhankelijk en bouwkundig onderbouwd onderzoek. De ontwikkeling is ingezet. De rimpels zijn zichtbaar. Nu is het moment om het systeem zorgvuldig en toekomstbestendig in te richten.

Woning “besmet” door quickscan: groeiend risico in het koopproces

Datum: april 2026
Stichting NRBI – Nederlands Register Bouwkundig Inspecteurs

Sinds 1 april 2026 is binnen de taxatiepraktijk een nieuwe ontwikkeling zichtbaar: de introductie van de funderingsladder (ABCDE). Deze data-gedreven classificatie geeft inzicht in mogelijke funderingsrisico’s van woningen en vormt steeds vaker de aanleiding voor het uitvoeren van een quickscan.

Hoewel deze ontwikkeling bedoeld is om risico’s vroegtijdig te signaleren, ziet Stichting NRBI een zorgwekkende trend ontstaan.

Van signaal naar stempel

In de praktijk blijkt dat een quickscan regelmatig leidt tot de conclusie:

“mogelijk funderingsprobleem – verder onderzoek noodzakelijk”

Wat bedoeld is als een indicatief signaal, wordt in het koopproces steeds vaker ervaren als een definitief oordeel.

Het gevolg:

• woningen krijgen een negatieve beeldvorming of smet
• kopers raken onzeker of haken af
• verkopers worden geconfronteerd met twijfel over hun woning
• transacties vertragen of komen stil te liggen

De woning wordt daarmee feitelijk “besmet verklaard”, zonder dat er sprake is van een volledig en onafhankelijk bouwkundig onderzoek.

Binnen NRBI nu al zichtbare praktijk

Binnen het NRBI komen inmiddels ook aanvragen binnen voor een contra-expertise op quickscans funderingsproblemen.

Register Bouwkundig Inspecteurs worden dagelijks gevraagd om te beoordelen:

• is een woning terecht als risicovol aangemerkt?
• is de quickscan zorgvuldig en onafhankelijk uitgevoerd?
• is er werkelijk sprake van funderingsproblematiek?
• is een vervolgonderzoek daadwerkelijk noodzakelijk?

Daarmee wordt in de praktijk steeds vaker dezelfde vraag gesteld:

Is hier echt sprake van funderingsproblemen, of is vooral een aapje een kunstje geleerd?

Juist dat is de kern van de zorg.

Want wanneer een woning op basis van een onzorgvuldige of ondeskundige quickscan een zwaar stempel krijgt, kan een object onterecht worden belast met twijfel, vertraging en waardeverlies.

Oorzaak: combinatie van data en uitvoering

De kern van het probleem ligt in de combinatie van twee factoren:

1. Data (funderingsladder)

• gebaseerd op modellen en gebiedsinformatie
• indicatief van aard
• niet altijd object-specifiek onderbouwd

2. Praktijktoets (quickscan)

• niet altijd uitgevoerd door voldoende deskundige personen
• soms afhankelijk van standaard checklists of templates
• in bepaalde gevallen niet volledig onafhankelijk

Wanneer deze twee niet zorgvuldig op elkaar aansluiten, ontstaat:

• vervuilde data
• onterechte vervolgonderzoeken
• onjuiste risico-inschattingen
• onterechte besmetting van woningen in het koopproces

Risico: “een aapje een kunstje leren”

NRBI signaleert daarnaast een structureel risico:

De quickscan dreigt te verworden tot een gestandaardiseerde invuloefening.

Een proces waarbij mensen volgens een checklist werken, zonder diepgaande bouwkundige kennis, zonder voldoende praktijkervaring en soms met een directe prikkel richting vervolgadvies, herstel of aanvullend onderzoek.

Met als gevolg:

• kwaliteitsverlies
• onvoldoende onderbouwde conclusies
• onnodige vervolgtrajecten
• twijfel in de markt
• schade voor koper, verkoper en intermediairs

De centrale vraag moet daarom altijd zijn:

Is de quickscan uitgevoerd door een werkelijk bouwkundig deskundige, of is slechts een standaard kunstje aangeleerd?

De noodzaak van een bouwkundige poortwachter

Juist daarom is er behoefte aan een bouwkundige poortwachter bij het uitvoeren van een onafhankelijke quickscan.

Een quickscan mag niet het startpunt zijn van een verdienmodel waarbij automatisch wordt doorgestuurd naar:

• vervolgonderzoeken van € 10.000 tot € 20.000
• hersteltrajecten
• aanvullende adviesopdrachten

De quickscan moet een onafhankelijk selectiemoment zijn, geen commerciële trechter.

De bouwkundige poortwachter moet bewaken dat:

• de quickscan onafhankelijk wordt uitgevoerd
• de beoordeling bouwkundig onderbouwd is
• niet te snel wordt doorgeschakeld naar kostbare vervolgtrajecten
• alleen daar waar echt nodig vervolgonderzoek wordt geadviseerd

Met andere woorden:

eerst objectief toetsen, pas daarna eventueel verdiepen

Persoonsgebonden certificering, niet alleen bedrijfslabels

Stichting NRBI vindt dat juist de persoon getoetst moet worden.

Persoonsgebonden certificering binnen een bedrijf is goed mogelijk en ook wenselijk.
Maar een bedrijf mag niet simpelweg iemand een standaard werkwijze aanleren en daarmee een niet-bouwkundig geschoold persoon inzetten voor een quickscan.

Een bedrijf mag dus geen aapje een kunstje leren en dat vervolgens presenteren als bouwkundig deskundig onderzoek.

De vakinhoudelijke toets moet daarom liggen bij:

• de individuele bouwkundige
• diens kennis, ervaring en integriteit
• diens onafhankelijke professionele beoordeling

Niet alleen bij het bedrijfslogo, proces of format.

Juridische en financiële gevolgen

De impact reikt verder dan alleen het onderzoek:

• koopovereenkomsten komen onder druk te staan
• ontbinding wordt geprobeerd op basis van quickscans
• intermediairs zoals makelaars, adviseurs en taxateurs lopen inkomsten mis
• contra-expertises tonen achteraf aan dat een quickscan onjuist of te zwaar was
• claims via rechtsbijstand en advocaten nemen toe

Daarbij geldt bovendien:

• funderingsschade is doorgaans niet verzekerbaar
• onjuiste advisering vaak evenmin

Wanneer een woning dus onterecht een stempel krijgt, is de schade vaak al ontstaan voordat de waarheid boven tafel komt.

Standpunt NRBI: onafhankelijkheid en vakmanschap centraal

Stichting NRBI benadrukt dat een quickscan:

• geen vervanging is van een bouwkundige keuring
• geen definitief oordeel mag bevatten
• altijd onafhankelijk moet worden uitgevoerd
• geen commercieel belang mag hebben bij vervolgonderzoek of herstel

Daarnaast pleit NRBI voor:

• een bouwkundige poortwachter
• toetsing van individuele bouwkundige deskundigheid
• duidelijke scheiding tussen:
  • signaleren
  • beoordelen
  • adviseren
  • uitvoeren

Alleen zo kan worden voorkomen dat woningen onterecht “besmet” raken door een oppervlakkige beoordeling of door een systeem waarin te veel mensen hetzelfde kunstje wordt geleerd.

Oproep: bewaak kwaliteit en vertrouwen

De ontwikkelingen sinds 1 april 2026 vormen een belangrijk startpunt. De markt is in beweging en de eerste effecten zijn zichtbaar.

Binnen NRBI wordt nu al duidelijk dat de behoefte aan contra-expertise groeit. Dat is op zichzelf een belangrijk signaal. Het laat zien dat er twijfel bestaat over de kwaliteit, onafhankelijkheid en onderbouwing van sommige quickscans.

De uitdaging ligt nu in het vinden van balans tussen:

• data en praktijk
• snelheid en zorgvuldigheid
• capaciteit en kwaliteit
• signalering en onafhankelijk oordeel

Conclusie

Een quickscan moet geen kunstje worden.

Het moet een deskundig, onafhankelijk en bouwkundig onderbouwd instrument blijven, met een duidelijke bouwkundige poortwachter aan de voorkant.

Niet gericht op omzet.
Niet gestuurd op herstel.
Niet bedoeld om onnodig vervolgonderzoek te verkopen.

Maar uitsluitend bedoeld om zorgvuldig te beoordelen:

is er echt sprake van een funderingsprobleem, of raakt een woning onterecht besmet?

Terug naar overzicht