Schijnzekerheid bij funderingsrisico’s leidt tot groeiend claimrisico

Funderingsrisico’s krijgen in de praktijk steeds vaker een status die ze niet zouden mogen hebben. Wat bedoeld is als een indicatieve funderingsladder of risico-inschatting, wordt regelmatig gelezen als een vaststaand oordeel. Juist daar ontstaat schijnzekerheid. Het NRBI waarschuwt dat deze ontwikkeling niet alleen leidt tot onjuiste besluitvorming bij koop, verkoop en financiering, maar ook tot een groeiend risico op schade en claims.

Indicatie is geen feit – duidelijke duiding, vakmanschap en vervolgonderzoek zijn essentieel

Funderingsrisico’s staan steeds vaker centraal bij taxaties, aankoopbeslissingen en financieringen. Modeldata, risicoclassificaties (A–E) en quickscans (fase 0) worden in toenemende mate gebruikt om snel inzicht te krijgen in mogelijke funderingsproblematiek.

Maar wat bedoeld is als indicatie, wordt in de praktijk steeds vaker geïnterpreteerd als een feitelijke beoordeling. Juist daar ontstaat een gevaarlijke vorm van schijnzekerheid.

Het Nederlands Register Bouwkundig Inspecteurs (NRBI) signaleert dat deze ontwikkeling leidt tot een groeiend risico op schade, misverstanden en aansprakelijkheidsclaims binnen de vastgoedketen.

Van model naar besluit: waar het misgaat

De praktijk laat steeds vaker hetzelfde patroon zien:

1. Modeldata geeft een eerste indicatie
2. Deze wordt vertaald naar een A–E indeling
3. De taxateur neemt dit mee in de waardering en risicobeoordeling
4. Er volgt eventueel een quickscan (fase 0)
5. Op basis daarvan worden beslissingen genomen door koper, verkoper of bank

Hoewel deze stappen logisch lijken, ontstaat hier een fundamenteel probleem:

Indicatie wordt interpretatie. Interpretatie wordt besluit.

Zonder dat er sprake is van een volledig objectgericht en bouwkundig verantwoord funderingsonderzoek.

Geen label, maar een funderingsladder of funderingsrisico-

inschatting

Het NRBI vindt het noodzakelijk om hierover volstrekt duidelijk te zijn:

De A–E systematiek is geen funderingslabel, maar hooguit een funderingsladder of een funderingsrisico-inschatting.

Dat onderscheid is essentieel.

Een label suggereert een min of meer vaststaande, herkenbare en breed bruikbare eindbeoordeling. Dat is hier niet aan de orde. Bij funderingsrisico’s gaat het in deze fase om een inschatting op basis van data, aannames, omgevingsinformatie of beperkte waarnemingen. Dat is iets wezenelijk anders dan een technisch vastgestelde bouwkundige beoordeling.

Daarom mag een fase 0 of quickscan nooit worden gepresenteerd alsof sprake is van een definitief oordeel over de kwaliteit van de fundering.

Beter is om te spreken van:

• een funderingsladder
• een funderingsrisico-inschatting
• een indicatieve risicoklasse

Maar niet van een label dat de woning als het ware een vast funderingsoordeel meegeeft.

Een quickscan is een signaalinstrument, geen eindbeoordeling

Een fase 0 of quickscan is bedoeld om mogelijke risico’s te signaleren en om te beoordelen of verdiepend onderzoek wenselijk of noodzakelijk is.

Het is dus:

• geen funderingslabel
• geen eindbeoordeling
• geen destructiefonderzoek
• geen vervanging van bouwkundig onderzoek

Het gevaar ontstaat wanneer een woning op basis van beperkte data of een oppervlakkige beoordeling feitelijk een stempel krijgt in de markt, terwijl geen volledig funderingsonderzoek heeft plaatsgevonden.

Funderingsbeoordeling vraagt om vakmanschap

Een serieuze beoordeling van funderingsrisico’s vraagt om bouwkundige kennis, praktijkervaring, zorgvuldige waarneming en professionele duiding. Dat is geen administratieve handeling en ook geen standaardproces dat zonder inhoudelijke deskundigheid verantwoord kan worden uitgevoerd.

Het beoordelen van bouwkundige risico’s hoort thuis bij vakbekwame professionals die:

• de beperkingen van data begrijpen
• weten wat wel en niet zichtbaar is
• onzekerheden correct kunnen duiden
• plaatselijke kennis / omgevingsfactoren
• en kunnen aangeven wanneer vervolgonderzoek noodzakelijk is

Bouwkundige oordeelsvorming vraagt om onafhankelijkheid deskundigheid.

Wanneer ontstaan claims?

Claims ontstaan vooral wanneer op basis van een indicatie of quickscan beslissingen worden genomen en later blijkt dat het geschetste beeld niet klopt. Denk aan situaties zoals:

• Koop gaat niet door
  Negatieve risico-inschatting → koper haakt af → later blijkt fundering in orde
• Waardedaling van de woning
  Een risicostempel beïnvloedt de marktpositie en verkoopprijs
• Financiering wordt beperkt of vertraagd
  Banken stellen aanvullende eisen op basis van een indicatief beeld
• Contra-expertise wijkt af
  Fase 0 of model wijst op risico, terwijl verdiepend onderzoek geen noemenswaardig probleem laat zien
• Onterechte geruststelling
  Een lage risico-inschatting leidt ertoe dat geen nader onderzoek plaatsvindt, terwijl na aankoop alsnog funderingsschade blijkt

In al deze situaties komt de vraag op tafel wie verantwoordelijk is voor de ontstane schade.

Waar ligt de aansprakelijkheid?

De aansprakelijkheid kan zich in de keten op verschillende plekken manifesteren, maar de zwaartepunten zijn helder:

• Taxateur
  waar interpretatie wordt doorvertaald naar waarde, risico en financierbaarheid
• Quickscan-uitvoerder
  wanneer te stellige conclusies worden getrokken of wanneer een indicatie als feit wordt gepresenteerd
• Databronnen
  die vaak beschermd zijn door disclaimers, maar wel grote invloed hebben op de beeldvorming

Juist daarom moet elke schakel in de keten zijn eigen rol, beperkingen en verantwoordelijkheden scherp bewaken.

De kern van het probleem

De sector dreigt af te glijden naar een systeem waarin beperkte informatie de status krijgt van feitelijke zekerheid.

Schijnzekerheid op basis van onzekerheid is geen kwaliteitsborging, maar een risicovergroter.

Modeldata en quickscans hebben zeker waarde, maar alleen wanneer ze juist worden gepositioneerd: als signaal en risico-inschatting, niet als vaststelling.

Oproep vanuit het NRBI

Het NRBI roept op tot meer zorgvuldigheid, meer vakinhoudelijke discipline en meer helderheid in communicatie:

• gebruik A–E uitsluitend als funderingsladder of risico-inschatting
• vermijd het woord label wanneer daarmee een definitief oordeel wordt gesuggereerd
• positioneer fase 0 en quickscans nadrukkelijk als vooronderzoek
• laat bouwkundige duiding uitvoeren door deskundige bouwkundigen
• maak expliciet wat wel en niet is onderzocht
• Kader de dienst fase 0 en Quikscak. Correcte uitvoeringsrichtlijnen
• adviseer bij twijfel altijd verdiepend onderzoek

Voorkomen is beter dan procederen

Wie van een indicatie een oordeel maakt, vergroot het risico op schade en claims.
Wie van een funderingsladder een label maakt, creëert schijnzekerheid.
Wie bouwkundige duiding reduceert tot een formaliteit, ondermijnt de kwaliteit van het vak.

De vraag is niet óf dit tot claims leidt, maar wanneer en op welke schaal.

Het NRBI blijft zich inzetten met de NAF voor kwaliteit, onafhankelijkheid, vakmanschap en transparantie in bouwkundige expertises en nu ook voor onafhankelijke funderingsrisico duiding / quikscans en fase 0 onderzoeken conform de richtlijnen van KCAF.